第14回　マイホームは　買った方が得か？借りた方が得か？：リフォーム・新築の高屋工務店

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第14回　マイホームは　買った方が得か？借りた方が得か？（2009年4月15日）

人生で最大の買い物

マイホーム選びの難しさは「住んでみないと解らない」事です。
購入しようとしている物件が、本当に成功なのかどうかは、
実際に住んでみないと解りません。

例えば　「深夜の騒音がうるさかった。」「お隣さんが変わった人。」
「町内会の規則が厳しい。」「近所付き合いの難しさ。」
住んでみて初めて解る事もあります。

また、ある人は、マンションを購入して、
「いい買い物だった。満足・・・」と、思っていても、
同じマンションの同じ間取りの隣の方は「失敗だった・・・」と
感じているかもしれません。

人生で最大の買い物ですので、慎重に選びたいところですが、
実際に、どうして見極めるのでしょう。

成功？　失敗？　の見分け方

成功か失敗の見極め方は単純明快です。

数字で説明しましょう。
不動産の購入価格を、その物件に賃貸で住んだ場合（貸した場合）の
賃料と比較し、「買った方が得か？借りた方が得か？」判断する方法です。

例えば、購入したい物件が3000万円だったとします。
これだけでは安いのか、高いのか、判断が付きません。
比べるにも、隣が同じ広さで、同じ条件で、2500万円だったら、「高いな・・・」
隣が同じ広さで、同じ条件で、3500万円だったら、「安いな・・・」という
いいかげんな基準でしか、判断できません。

そこで、数字で判断する為に、同等の家賃相場を調べます。
最寄り駅の人気度、最寄り駅からの距離、物件面積、前道の広さ、築年数、間取り
等を、インターネット等の賃貸情報にあてはめていくと、相場が解ります。

購入したい3000万円の物件の賃貸相場が10万円だったとします。
新築だと、最初の10年間は月々10万円×10年＝1200万円
その後の10年間は月々8万円×10年＝960万円
その後の10年間は月々6万円×10年＝720万円
合計：2880万円です。　
借りたとすれば、30年間で2880万円必要です。

買ったとすれば、
この30年の間に修繕費、税金、他　いろんな費用が必要です。
その費用も含めて、この30年の間に、3500万円必要だったとします。
ただし、この物件が手に残ります。30年後の価値が1500万円だとすれば、
3500万円－1500万円＝2000万円。

借りたとすれば、30年間で2880万円＝１ヶ月の家賃８万円
買ったとすれば、30年間で2000万円＝１ヶ月の家賃に換算すると5.5万円
と、計算しましょう。

物件評価

不動産の物件評価については、
「東京マンション資産評価予想DATABOOK」という書籍によると、

例えば「世田谷区、目黒区、渋谷区、品川区」のマンションは、
30年前、新築時の購入価格を100とすれば、30年経った現在の価値は75です。
（30年間で25％の価格下落です。）

一方、それほど人気の高くない、東京都下のマンションは、
30年前、新築時の購入価格を100とすれば、30年経った現在の価値は37です。
（30年間で63％の価格下落です。）

「人気の高い場所の物件は高いから買えない」という理由で、
人気の無い場所の安い方へ、安い方へ、検討しがちですが、
はたして、それが正解なのでしょうか？

人気のあるエリアでは、5000万円するから買えないけれども、
人気の無いエリアでは、3600万円だから、購入できる。という場合、
5000万円　対　3600万円　で、1400万円の差が出るところまでは、
誰もが一目瞭然で、解ります。

では、住宅ローンを払い続けて、30年後　払い終わったとします。
たとえ、物価が変わらなかったとしても、
人気のあるエリアは、25％の価格下落で、5000万円が3750万円の価値があります。
人気の無いエリアでは、63％の価格下落で4000万円が1480万円の価値です。

これを、住宅コストとして計算すると、
人気のあるエリアは
5000万円－3750万円＝1250万円　年間41.6万円　月々34.600円のコストです。
人気の無いエリアでは、
4000万円－1480万円＝2520万円　年間84万円　月々70.000円のコストが、
かかっているのです。

人気の無いエリアでは、
30年間4000万円のローンを払っていたのに、実際には1480万円の価値しか
残ってないものに、4000万円のローンを払い続けていたという事になります。

30年後に
5000万円ローンを支払って、3750万円の価値を残すのと、
4000万円ローンを支払って、1480万円の価値を残すでは、
（5000万円－3750万円＝1250万円）対（4000万円－1480万円＝2520万円）で、
2520万円－1250万円＝1270万円の差がでます。

結果、5000万円の物件を購入した方が、1270万円も得した事になります。

しかし、30年後の不動産市場は誰にも解りませんが、
購入金額だけで選ばず、他人が欲しがる人気のエリア、条件の物件を
選ぶことにより、長期的に住宅コストが軽減し、将来の資産につながります。

まとめます。

このように、不動産を選ぶ基準がわかれば、
「買った方が得か？借りた方が得か？」という問題ではなく、
「買った方が得な物件。借りた方が得な物件」というものが存在する。
という事がわかっていただけたでしょうか？

30年後の資産価値の高い物件を選ぶことにより、長期的に見て
買った方が得な物件と見極めます。

逆に、30年後の資産価値は低そうな物件なら、借りる方が得な物件と見極めます。

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第14回 マイホームは 買った方が得か？借りた方が得か？：リフォーム・新築の高屋工務店（京都）

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