第17回　収益物件：リフォーム・新築の高屋工務店

第17回　収益物件（2009年5月6日）

収益物件の「構造」については、主に次の４通りがあります。

SRC（鉄骨鉄筋コンクリート造）、
RC（鉄筋コンクリート造）、
S（鉄骨造）、
木造　です。

前から順番に建築コストがかかっていますから、
物件そのものの購入「価格」が高い順番と考えても良いでしょう。
また、「価格」が高くなれば利回りが悪くなるケースが出てきます。

「建築」年数は、２・３年の新築であれば、上位のSRCの方が、
賃料が高く設定できるケースが多く、5年、10年経ってくると、
立地やその他の要因の方が勝ってくるので、
この「構造」はさほど重視されなくなり、
SRCの方が割高になってくるケースもありますので注意が必要です。

計算方法は
「実質利回り」＝（年間収入－年間支出）÷購入価格　です。

対する実質利回りは家賃収入から
固定資産税、火災保険料、賃貸管理費、建物管理費、修繕積立金、
不動産会社に支払うお金などを引いた額を購入費用で割った数値です。

例えば

単純計算例→　土地購入費+建築費用が１億円　もしくは中古物件購入価格が1億円
家賃８万円　貸室10室の場合。

8万円Ｘ10室＝80万円（月額収入）×12ヶ月＝960万円（年間収入）

960万円÷1億円＝0.096　この数字を100倍にする

0.096×100＝9.6％となります。

時代背景によって判断基準が変わってくる場合もあります。
「現状利回り」と「予想利回り」の差が無ければ、満室であることを示します。

また、「満室想定」はあくまで予想であって、
実際に満室になったからといって、
その家賃収入が得られるという保証ではありません。
（予定賃料で入居者が入るとは限らない）

投資収益物件の購入時にかかる費用の一覧です。

登録免許税　→　所有権移転登記に必要な税金です。

不動産取得税　→　不動産を取得した際の税金です。

司法書士手数料　→　所有権移転登記を行う際の司法書士への手数料です。

仲介手数料　→　（物件価格 - 消費税）×3%+60,000）×1.05　程度です。

印紙税　→　売買契約書に貼付する印紙代です。

電気料金　→　共用部の電気料金です。

水道料　→　共用部の水道料です。（清掃時などに使用）

電話料金　→　機械警備の通信用です。

塵芥処理　→「ごみ」(廃棄物)についてかかる費用です。

巡回清掃費　→　週3回程度の巡回清掃が必要です。

機械警備　→　警備会社への委託料です。

固定資産税・都市計画税　→　年間の固定資産税・都市計画税。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　非課税物件除いて、すべての物件に課税されます。

上記のコストや経費を踏まえて、物件購入の際に販売会社が記載している
「利回り」相違して鵜呑みしてしまうことは危険です。
家賃や入居率及び年間ランニングコストなど経営していく際にかかる
費用等も考慮に入れながら、自分自身が十分理解して、
利回りを計算し見極めましょう。