第33回　京都、滋賀での　戸建賃貸・借家　経営（土地資産活用）：リフォーム・新築の高屋工務店

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第33回　京都、滋賀での　戸建賃貸・借家　経営（土地資産活用）（2009年8月26日）

土地オーナー様へ

土地をただ持っているだけでは、固定資産税や相続税が掛かり、
負担が掛かる一方なだけです。
「土地・資産活用」と一言で言ってもいろんな種類があり、
どんな土地資産の活用方法がご自分の土地に最も良いのか、
土地オーナーの皆様の中には、頭を悩ませている人も多いでしょう。

現在、インターネットや、新聞、ラジオ　等で「土地・資産活用」と、
大きく宣伝されている広告や、チラシは多数あります。
借家・戸建賃貸・アパート・マンション・・・

賃貸住宅に関してだけでも、いろいろあります。

他にも、ガレージ・コインランドリー・コンテナハウス・・・
いろんな、土地資産活用の方法がありますが、
その土地に合った最適な土地資産活用の方法を見極めるのは難しいです。

そこで、今回は　借家・戸建賃貸の経営に特化して、
向き不向き、メリット、デメリットをまとめてみました。

借家・戸建賃貸の向き不向き、メリット・デメリット

１番に、皆様が勘違いしておられるのは、利回りです。

中古マンションの売買の際に８％とか、９％とか言いますが、
これは、年間収入÷土地＋建物の価格＝利回りです。

借家・戸建賃貸の経営は、
年間収入÷建物の価格＝利回りです。土地の価格が抜けています。
上記と比べて、利回りが良くなるのは当然です。

中古マンション、アパートの購入時の利回りと、
自己所有の土地に、借家・戸建賃貸を新築する時の利回りでは、
比べる基準が違いますので、間違わないでください。

いろんなサイトや、広告に、
「中古マンションを購入しても、１０％いけば良い方ですが、
　　○○社の戸建賃貸住宅○○なら、利回り１５％を実現！」
なんて書いてあります
意図的に書いてあるのか、シロウトなのか解りませんが、
騙されないように（勘違いしないように）してください。

次に、向き不向きです。
どんな土地に借家・戸建賃貸は向いているのでしょう？

簡単に言うと、廻りに大手メーカーのアパートが建っている地域。
これは、高層ビルを建てるほどの土地の価値が無く、
過疎化しているほどもなく、賃貸需要がある地域です。
さらに、
都心部でもアパートやマンションを建てられる広さの無い土地や、
間口が狭く、狭小土地なんかも狙い目です。
駅からの距離がアパートを建てても需要のある地域を
少しくらい超えても、ガレージ付きなら借家・戸建賃貸の需要は狙えます。

逆に、借家・戸建賃貸に向いていない土地は、
高層ビルが建つような所や、貸しガレージでやって行ける様な土地です。
これは、そのまま貸してしまうか、貸しガレージにする事により、
リスク（投資）が少なくてすむからです。

要するに、そのまま貸せない土地や、
ガレージにしても集客出来ない土地に、付加価値を付けて家賃収入を
生み出そう。という場合に最大限に威力を発揮します。

メリットは入居率が高い事です。
下の図を見ていただければ解ると思いますが、

大手不動産サイトにアクセスしている人の割合

大手不動産サイトに掲載されている賃貸情報

戸建賃貸・借家（上の図2.70％）の内訳

賃貸住宅（マンション・アパート・ハイツ・借家・戸建賃貸）
を探されている人の中の約１１％は借家・戸建賃貸を探しています。
しかし現在、借家・戸建賃貸は、賃貸情報の中の約2,7％しかありません。
しかも、その2,7％の内訳は80％が築３０年以上。
新築は、ほとんどありません。

築３０年以内の物件を探そうとすると、
約1％の中から選ばなければいけないのです。
つまり、約11％の人が1％の物件の取り合いをしている訳です。

良い物件が見つかるはずもなく、新築なんかあれば飛び付いてきます。
と言う事は、家賃設定が相場より少々高くても需要はある訳です。

デメリットは１棟の入居率が0％か100％になる事です。
ですが、これだけ需要があるデータが出ていますので、ご安心を。

借家・戸建賃貸が選ばれる理由

貸す側からの、借家・戸建賃貸が選ばれる理由

一般的に家族の暮らしは10年～15年で変化していくと言われます。
ライフスタイルの変化や家族構成の変化、結婚、子供、お年寄りの問題。
家族の成長や、家族構成の変化に応じて、
２世帯住宅としてしても使えたり、
相続や、他の理由で、１棟のみの売却等の対応も可能です。

住む側からの、借家・戸建賃貸が選ばれる理由

子供がドタバタ走り回っても、下の階の人に気を使わなくていい。
夜中の洗濯、トイレ、話し声、帰宅・・・
あかちゃんのいる家庭では、夜泣きで気を使いノイローゼに・・・
ペットを飼いたい。
ガーデニングがしたい。
駐車場が遠く雨の日に両手で荷物を持って・・・
近所付き合いが・・・
音や声で、上下左右の部屋の人に迷惑をかけたり、かけられたり。
他人の玄関の前を通って自分宅の玄関まで行かなくても良い。
郵便ポストが・・・
プライバシーが守れる差が戸建の方が良い。
他人に見栄がはれる。

上記のような理由で、
借家・戸建賃貸が選ばれる人気の理由となっています。

ただ、日本のこの世の中では、
「賃貸住宅＝マンション・アパート」という感覚が多く、
「借家・戸建賃貸の発想」が出てくるケースは少ないです。

しかし、この先、少子化に加えて、過度なマンション・アパート。
借りる側が選びたい放題になってくる時代になります。

そこで、ある程度の付加価値と、それに（それ以上に）似あう
家賃設定とが出来なくては、空室だらけになっていく時代に突入します。

そんな中、借家・戸建賃貸は、貸す側・借りる側のどちらにも
メリットがある、合理的な土地資産活用の例と言えるでしょう。

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