第44回　コンバージョンの現状：リフォーム・新築の高屋工務店

●HOME　＞　成功するしくみ　＞　第44回　コンバージョンの現状

第44回　コンバージョンの現状（2009年11月11日）

アパート・マンション

現在、老朽化したアパートやマンションの入居率は愕然と落ちています。

「なるべくお金を掛けずに、どうすれば入居率が上がるのだろう」
という考えのマンション、アパート経営のオーナー様は多いと思われます。

そこで、不動産業者の提案によると、

家賃を下げる。
リノベーションをする。
コンバージョンをする。

この３つのどれかに絞られます。

１：家賃を下げる。は、
周囲の相場より高ければ、下げる事も可能ですが、
相場よりも高くて入居しない。なんて、ほとんど聞いたことがありません。

２：リノベーションをする。は、
工事費用と、入居者が入った時の費用対効果を考えなくてはいけません。
満室の場合、工事費が何年で取り戻せるのか？
次、工事を行うだろう年月までにどれくらいの収益が上がるだろうか？
最低の工事をして、家賃を維持(下げる)方が良いのか？
リノベーション(新築時よりも良く)して、家賃を上げる事が出来るのか?
等の、検討が必要です。

これらには、立地や周囲の条件、又は時期などにも左右されます。
一概にリノベーションが良いとも言えませんが、
リノベーションに向いている物件も多々ありますので、
そこは、プロと相談しましょう。

３：コンバージョンをする。は、
これも、入居率の低いアパート、マンションの１階などを
トランクルームや、バイクパーク、店舗、
さらには、１階の居室を駐輪場にして、
入居率を上げるという方法もあります。

トランクルームやバイクパークは、近隣の市場調査が最も重要です。
(バイクパークとは、バイクの月極め駐車場です。)
近隣にトランクルームや、バイクパークが無いと言っても、
借りる人がいなければ意味がありません。
ですが、トランクルームや、バイクパークは、
まだまだ目を付けている人が少ないので、
案外、穴場的な物件もあるかも知れません。

店舗の場合は、現在、空き店舗の目立つ世の中で、
先に、工事をしまわずに、「テナント募集」だけにして、
入居者が見つかってからの、入居者の工事にする方が安全です。

そして、駐輪場にする方法は、
アパート、マンションに駐輪場が無い場合で、
あまりにも入居者が少ない場合に使われる手段です。
１階の１室を駐輪場にコンバージョンする事により、
「大型バイク可能」等の入居者へのメリットをアピール出来、
他アパート、マンションとの差別化を図る事が出来るのです。
例えば、全部屋で１０室のアパートがあり、
入居率５０％だとします。
そこに、駐輪場を作ると、満室でも９０％となる訳ですが、
５０％→９０％に入居率に上がれば成功という方にはお勧めです。

このように、アパート、マンションのコンバージョンには、
立地や、周辺のニーズに合わせて、的確な判断をしないと、
逆効果になる恐れが有りますので慎重に選ばないといけませんが、
その又　逆に、早くやった者勝ち。という事もあります。
トランクルームにしようかなぁ・・・
と、悩んでいるうちに、向かいにトランクルームを先に作られてしまって
満室なった。なんて事になると、悔しいですよねぇ。

立地や、周辺のニーズ、時期にも注意しましょう。

店舗・事務所・工場・倉庫

店舗・事務所を上記の様に、トランクルームや、バイクパークにする
方法もありますが、

店舗を事務所にしたり、事務所を店舗にしたりする方法もあります。

又、店舗や事務所を、工場や倉庫にする方法もあります。
その逆に工場や倉庫を、店舗や事務所にする方法もあります。

店舗は、次も店舗の入居者を探す。と、固まらずに、
いろんな用途としての使用方法を考えてみると、
案外、いろんな用途が出てきます。

大手などでは、地方の倒産した工場を買い取って、
農業工場にされている所もあります。
地方の工場を安価で購入し、身体障害者などの方を優先的に雇用し、
農業を工場化するやり方です。

なんでも、工場内の温室で水耕栽培をすると、
小松菜が１０日で出来たり、レタスが２０日で出来たり、
土耕栽培に比べ虫に食われる心配が少なく、
スケジュール通りに肥料を与えればすくすく育ち、
温度・湿度の調整が容易なため一年中安定して
生産・収穫することが可能なそうです。

このように、いろんなコンバージョンが有りますので、
現在、入居募集中の方は、
一度、違う視点から見つめ直してみてはいかがでしょうか！

京都のリノベーション・コンバージョンは、高屋工務店へ！

ご意見・ご感想はコチラ

info@takayakoumuten.co.jp

第44回 コンバージョンの現状：リフォーム・新築の高屋工務店（京都）

第44回 コンバージョンの現状（2009年11月11日）

アパート・マンション

店舗・事務所・工場・倉庫

京都のリノベーション・コンバージョンは、高屋工務店へ！

ご意見・ご感想はコチラ

第44回　コンバージョンの現状：リフォーム・新築の高屋工務店（京都）

第44回　コンバージョンの現状（2009年11月11日）